En julio de 2011, como protección para desahuciados, se aprobó un real decreto por el que se elevó hasta el 60% del valor de tasación el precio mínimo por el que las entidades bancarias podían adjudicarse las viviendas que salían a subasta judicial por impago de la hipoteca.

Hasta ese momento, si la subasta judicial quedaba desierta, el banco podía quedarse el piso por el 50% del valor de tasación. Sin embargo, muchas Entidades Financieras siguen adjudicándose la vivienda en subasta judicial por el 50% del valor de tasación, y no por el 60%, gracias a una argucia legal que consiste en presentarse el día de la subasta judicial con un representante de la sociedad inmobiliaria filial del grupo bancario y hacer que puje también por el inmueble.

La reforma aprobada en julio pasado se aplica únicamente a los casos en que el bien subastado es la vivienda habitual. Por lo que las entidades financieras que llevan a la práctica semejante proceder, lo hacen a costa de perjudicar gravemente a los desahuciados más pobres, aquellos que no poseen otros bienes con los que salir al rescate del piso en el que viven.

La reforma en el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite al ejecutante de la hipoteca, a través de su sociedad inmobiliaria filial, quedarse con el bien subastado por el 50%, siempre que el ejecutante no haga uso de la facultad de adjudicarselo. Es el mismo banco, pero con una personalidad jurídica distinta. Hacen que concurra a la subasta judicial una filial inmobiliariaque puja por la vivienda por una cantidad inferior, de modo que el banco se la pueda quedar por el 50% más un euro.

Al margen del 10% de ganancia, no es la única ventaja que obtienen bancos y cajas, al recurrir a este procedimiento. Para poder pujar en la subasta judicial, el postor ha de depositar previamente el 20% del valor de tasación del inmueble. Pero en este caso, a la filial inmobiliaria le basta con presentar un aval bancario que le concede el propio ejecutante, con lo que puede pujar en la subasta judicial sin coste alguno.

Una vez terminada la subasta judicial, el banco tampoco se queda con la vivienda. Jurídicamente la entidad financiera nunca llega a poseer el inmueble, porque en el momento de la adjudicación cede el remate de la subasta judicial a la sociedad filial. Con ello logra dos beneficios adicionales: por un lado, evita que el inmueble figure en su balance y tener que provisionar el capital correspondiente; por otro, como las filiales inmobiliarias normalmente declaran pérdidas, pueden obtener ciertos beneficios fiscales, por ejemplo deducirse el IVA.

A esa cantidad se añaden encima las costas de la ejecución judicial y los intereses de demora, con lo que la deuda final pendiente puede ser superior al valor por el que se lo ha adjudicado el banco. Y de esa cantidad habrá de responder el desahuciado con todos sus bienes, presentes y futuros.

Para rescatar a los casos más dramáticos, el Gobierno presentó un Código de buenas prácticas en el que se insta a las entidades bancarias a aceptar voluntariamente la dación en pago en casos de grave riesgo de exclusión social. Es decir, que en último término, con la entrega de la vivienda quede saldada toda la deuda.

Aunque este código pueda ser un alivio para los mas pobres, las fuentes jurídicas consultadas dudan de que vaya a tener mucha incidencia, pues la dación en pago queda restringida a aquellos casos en que todos los miembros de la unidad familiar estén en paro y las cuotas de la hipoteca superen el 60% de los ingresos de la familia, que no podrán proceder de rentas del trabajo o de actividades económicas. Eso significa que esta posibilidad queda prácticamente limitada a los perceptores de subsidios públicos. Además, las viviendas no podrán estar tasadas por encima de 200.000 o 120.000 euros, según los casos.

Basado en el artículo publicado por Milagros Pérez Oliva

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